在越南租房指南：合同、押金、水电费，以及付款前必须检查什么

在越南租公寓，通常比许多欧洲国家更简单。房东很少要求信用记录、收入证明或前房东推荐，大量公寓也都已经配好家具，租赁合同往往可以很快签好。

但这种“简单”也有另一面。越南租房市场的标准化程度并不高：同一套房可能被多个中介以不同价格发布，已经出租的旧广告仍然长期在线，照片可能来自另一套同户型房源甚至样板间，而押金、维修和水电费的规则，即使在同一栋楼里也可能完全不同。

因此，在越南租到一套靠谱的房子，真正的第一步不是签合同，而是先确认你要租的具体房源，以及准备收你钱的人到底是谁。

最好先到越南，再签长期租约

如果你还没有到越南，通常更稳妥的做法是先订几天酒店或短租公寓，到当地以后再找长期住房。为了一个只通过照片或视频通话看过的房子，提前汇出整整一个月的押金，是完全可以避免的风险。

在真实租客讨论中，一个非常反复出现的建议就是：在没有亲自看过具体房源、也没有完整读过租约之前，不要支付完整押金。

在热门小区里，确实可能出现小额的 holding deposit，也就是“留房订金”。它的作用是让房东暂时停止继续展示房源。如果你接受这种做法，至少应该拿到书面确认，明确写清具体房号、支付金额、月租、预计租期，以及在什么情况下这笔订金可以退、什么情况下会被没收。

在越南，最好把网上房源广告理解成“邀请你去看房”，而不是把它当成已经核实过的事实。河内、岘港等城市的租客经常提到重复广告、已经租掉却还在发布的房源，以及中介根本没有亲自看过却照样在推的公寓。

先检查中介

从2025年起，越南对房地产经纪人的规定更严格。根据2023年《房地产经营法》，个人经纪人需要持有职业资格证书，并通过房地产经纪公司或其他合法房地产经营主体开展业务，而不是完全以个人身份自由执业。

但现实中，Facebook 群组、聊天软件和本地房产页面上，依然有很多只是带人看房、然后自称“agent”的个人。

这并不自动意味着对方不可靠，但如果这个人要求你把一大笔押金转到他的个人账户，就应该问清楚：他属于哪家公司，公司正式名称是什么，以及为什么这笔钱要由他来收。

在普通长期租赁里，中介佣金经常是由房东支付，而不是租客。因此，如果你既要给房东一个月押金，又要另外给中介一个月租金，不要把它理解成越南全国统一惯例。应该先问清楚这笔钱到底是什么，并确认它是否写进相关文件。

到底是谁在把房子租给你？

付款前最重要的问题，不是“这个中介看起来靠不靠谱”，而是签合同的人是否真的有权出租这套具体房产。

越南住房法规并不是规定所有住宅租赁都必须出示产权证，所以简单说“必须看到 sổ hồng 才能租”并不完全准确。但你仍然需要确认签约人对这套房确实有合法处分权限。

如果是房东本人签约，可以要求查看身份证件，以及能证明他与房产关系的资料。视具体房屋情况，这可能包括俗称 sổ hồng 的产权证明、购房合同、物业管理记录或其他文件。

如果是亲属、管理人员或中介代签，就应该问清楚他们的授权依据。

对转租尤其要谨慎。如果把房子租给你的人自己也是租客，就应该有真正房东的许可。越南住房法规明确允许转租，但前提是得到房东同意。

一定要检查你真正要租的那一套

在有几十套相似 studio 的公寓楼里，中介可能会说：“我先给你看同户型另一层，实际那套一样。”

如果你准备为某一套具体房子付押金，这种做法并不够。

合同上的房号、楼层和地址，应该和你真正看过的房源一致。如果对方说你要租的那套暂时有人住，但“以后交给你的肯定一样”，最好要求在付大额款项前看真正那一套。

这一点在潮湿城市尤其重要。岘港等沿海城市的租客就经常提到，广告照片看起来非常漂亮，但现场看房时，墙角、天花板或柜子内部却有明显霉菌。

看房到底要检查什么？

不要只是进门看看景观、床够不够大就结束。正常看房最好留出至少20–30分钟。

• 每台空调都打开至少10–15分钟，确认是否真的制冷、是否漏水、有没有明显霉味或异味。
• 打开衣柜，查看水槽下方、窗帘后面和墙角，检查潮湿气味、霉斑、局部新刷漆以及旧漏水痕迹。
• 打开淋浴，同时再开一个水龙头，测试水压；另外检查热水器、排水速度以及下水道异味。
• 实际启动洗衣机、冰箱、灶具、抽油烟机、电视和租金中包含的其他电器。
• 检查窗户、阳台门、门锁、纱窗、钥匙、门禁卡、电梯和公共走廊照明。
• 如果你远程工作，用自己的电脑跑一次网速测试，并确认公寓是独立网络，还是整栋楼共用一个 Wi-Fi。

对于远程办公，独立网络很重要。长期租客确实提到过，房东提供的共享网络到了晚上明显变慢，而自行接入 Viettel 独立线路后问题就解决了。

白天看房无法判断噪音

下午14:00看起来非常安静的公寓，并不能说明早上07:00或晚上23:00是什么样。

如果准备签一年合同，最好至少在晚上再回楼下一次。看看附近有没有 karaoke、酒吧、工地、学校、正对窗户的餐厅排风口，或者一块随时可能开工的空地。

在长期租房讨论里，附近突然开始施工，也是租客经常提到的不愿意过早签两年长约的原因之一。

如果房间朝向泳池、健身房、电梯厅或停车场入口，也应该在关窗状态下，从卧室实际听一听噪音。

空调往往比漂亮厨房更重要

在越南，空调通常是公寓里最大的耗电设备，也是坏掉以后维修成本较高的设备之一。

一台老式非变频空调即使还能正常制冷，也可能比现代变频机明显更耗电。应该提前问清空调使用年限，以及普通清洗、加冷媒、压缩机维修甚至整机更换由谁承担。

“现在都能正常使用”并不能回答一个关键问题：如果一个月以后空调突然不制冷，到底谁出钱。

真实租赁纠纷里，确实有房东把几乎所有维修都归到租客责任里，只因为租客“使用过这个设备”。所以维修责任最好在入住前直接写进合同。

电费：最容易出现意外支出的项目之一

很多 serviced apartment 的广告会写固定电价，例如 4,000–4,500 VND/kWh。这个数字太常见，以至于不少租客以为这就是越南居民统一电价，其实并不是。

截至2026年9月，EVN 公布的居民阶梯电价大约从 1,984 到 3,460 VND/kWh，未含增值税，具体取决于用电量。最近一次调整后的受管制平均零售电价大约为 2,204 VND/kWh，未含增值税。

出租住房在一些情况下适用特殊规则。例如，对租期不足12个月的学生或劳动者住房，如果房东无法确定实际居住人数，供电方可能对全部用电采用居民第三档电价。按照现行标准，大约是 2,380 VND/kWh，未含增值税。

从2026年5月起，在适用居民用电定价规则的情况下，如果房东向租客收取高于规定零售电价的费用，还可能面临行政处罚。

但这不代表所有 4,000 VND/kWh 的收费都一定违法。Serviced apartment 可能采用不同的供电模式、商业用电分类，或者把额外服务打包进电费。

所以真正有用的做法不是看到4,000就立刻争论，而是在签合同前问清楚：

• 这套具体公寓适用什么电价，为什么？
• 是否有独立电表？
• 能否查看 EVN 或其他供电方的原始账单？
• 房东是否会在原始电价基础上再加价？

关于 4,000–4,200 VND/kWh 的争论，在租客社区里非常常见，所以这个问题应该在收到第一张账单之前解决。

水费、网络、清洁、停车和物业费

这些费用没有全国统一月费标准。

水价根据城市不同而变化，停车费取决于具体楼盘，公寓的 management fee 可能包含在租金里，也可能单独支付。Serviced apartment 还可能把网络和清洁服务直接打包进月租。

因此，不要只问一句“utilities included 吗？”

最好要求房东把每月支出结构写清楚：租金、电费、水费、网络、清洁、停车、management fee，以及泳池或健身房是否需要另收费。

每一项都应该明确是固定金额还是按实际使用计算。如果按表计费，入住当天一定要拍下初始读数。

押金：一个月并不是法律规定

越南普通住宅租赁并没有法律规定统一的押金上限，也没有规定押金必须正好是一个月。金额主要由双方约定。

现实中，小型公寓和 serviced apartment 经常收一个月押金，普通公寓常见一到两个月，而独栋房屋或高价房源有时会要求更多。

一次性预付几个月租金也并不少见。比如在岘港，一些租客就提到房东要求一次预付3个月甚至6个月，特别是独栋住宅或需求较高的时期。

这属于具体房东提出的商业条件，不是越南法律强制要求，因此完全可以谈。

预付得越多，如果两周后旁边突然开工、空调坏掉，或者房东无法完成外国人登记，你手里的主动权就越少。所以所谓“预付半年有优惠”，不能只看省多少钱，也应该考虑额外风险。

不要把大额押金“直接转给中介就算了”

比较安全的结构应该很清楚：合同、合法有权出租的人、付款对象以及交钥匙，应该彼此对应。

银行转账最好转给你能确认身份的账户，并在备注中写清房号、rent、deposit 等用途。如果付现金，要拿到收据，上面应有金额、日期、用途和收款人签名。

如果中介让你先把大额押金转进他的个人账户，同时你还没见过房东，合同则说“明天再给”，这属于完全没有必要承担的风险。

租赁合同：通常不需要公证

根据现行住房法规，普通住宅租赁合同需要书面形式，但一般并不强制要求公证或认证，除非双方自己希望这么做。

所以真正重要的不是有没有公证章，而是合同本身写得是否足够清楚。

至少应该包括：

• 具体地址和房号、双方姓名和身份证件信息；如果不是房东本人签约，还要写明代理权限依据。
• 租期、入住日期、月租、付款日期和续租条件。
• 押金准确金额、返还期限，以及允许扣款的明确情形。
• 租金包含什么，以及电费、水费、网络、停车和物业费如何计算。
• 空调、热水器、冰箱、洗衣机、管道和其他固定设备出现问题时分别由谁负责。
• 提前退租需要提前多久通知，以及提前解除合同的经济后果。
• 对客人、宠物、吸烟、停车、泳池和其他公共区域的规则。
• 租期内房东或维修人员在什么情况下可以进入公寓。

如果合同是越南语加英语或中文的双语版本，还应该明确发生文字冲突时以哪一个版本为准。所有金额、日期和责任都应该在两个版本中完全一致。

租金最好直接写越南盾

越南对国内交易中使用外币有明确限制。除非属于特定法定例外，国内合同中的报价、支付和结算通常不应直接使用外国货币。

因此，合同写成 “月租700美元，每月按当天汇率折算成 VND 支付” 会制造不必要的法律和汇率问题。

普通住宅租赁更合理的做法，是直接把租金固定成越南盾金额。

外国人住宿登记不是小事

对外国租客来说，这是在越南租房最重要的特殊规则之一。

房东或直接管理住宿的人，需要在外国人到达后 12小时内 向公安机关申报临时住宿；偏远地区则是24小时。

越南公安部门也明确要求，每一名外国住宿者都应单独申报。现在通常通过统一线上系统完成。

所以在付押金前，应该直接问房东：

“你可以正式把我作为外国租客登记在这个地址吗？”

不要接受“这个不用登记”“我们这里不登记外国人”“警察真来检查再说”这类回答。

近年的真实租客讨论里，确实存在警察检查出租公寓，而房东或中介只是忘记给外国租客完成住宿登记的情况。

入住以后，也可以要求房东把申报完成的确认信息发给你。这个记录除了应对检查，有时也会用于部分移民、工作或银行业务。

如果有客人过夜怎么办？

这个问题最好在签约前就确认。

外国人登记要求并不只针对主租客。外国客人如果过夜，也可能需要单独完成住宿申报。

此外，具体公寓楼可能还有自己的访客规则。

在岘港等城市的租客讨论里，就有入住之后房东突然说“不允许外国客人留宿”的情况。哪怕这个限制来自楼宇管理而不是全国法律，签完合同才知道也已经太晚了。

如果你很在意接待朋友或伴侣，合同最好明确写清：在遵守住宿登记要求和楼宇规定的前提下，允许访客留宿。

住 condominium，还要看楼宇自己的规则

即使公寓属于私人房东，进出和使用公共区域往往还受到物业管理公司规则影响。

付款前，应确认 门禁卡、访客、宠物、停车、泳池、健身房、快递、搬家以及夜间出入 的规则。一些公寓还要求新租客另外到 management office 做登记。

短租尤其需要注意。胡志明市从2026年起，对公寓用于旅游短租已经有更明确的监管框架，包括住宿经营登记以及建筑用途方面的要求。

如果你是正常租几个月自住，这是另一种情况。但房源出现在 Airbnb、Facebook 或租房群里，并不自动代表房东已经正确办理相关手续。

维修到底谁出钱？

不要依赖“这个不是很明显吗”。

根据越南《民法典》，租客有义务保管财产、进行正常的小型维护，并对自己造成的损坏负责，但不对正常自然损耗负责。房东则需要保证房屋可以正常使用，并处理不属于租客责任的问题。

住房法律在房东长期不修复严重问题的情况下，也给予租客相应解除合同的权利。具体是否需要提前通知，以及提前多久，要结合合同条款和实际情形。

真正容易争议的是：“小维护”和“设备老化故障”之间的边界。

所以合同最好直接写清，例如空调清洗、旧冰箱损坏、水管漏水、热水器更换以及维修人员上门费用由谁承担。

入住时拍照，是最便宜的押金保险

拿到钥匙当天，最好连续录一遍整套房的视频，并把已有损坏单独拍照。

特别应该记录 家具划痕、污渍、瓷砖破损、墙面状态、床垫和沙发状况、餐具、电器、所有表计读数、钥匙数量和门禁卡数量。

把这些照片发给房东或中介，并让对方确认这是入住时的原始状态。

法律上，租客本来就不需要为正常损耗负责。但如果入住时完全没有证据，一年后就很难证明桌上的划痕或墙上的污渍到底是不是原来就存在。

怎样提高拿回押金的概率？

租客社区里确实存在押金争议，但个别案例不能说明所有房东都会扣押金。也有很多租客在正常退房检查以后完整拿回押金。

真正的问题通常来自模糊表述，例如“检查完房子和账单以后退押金”。

更好的做法，是在合同里提前规定完整流程，包括退房当天检查、拍摄最终电表和水表读数、允许扣款的具体项目、是否需要提供发票或计算依据，以及剩余押金必须在多少天内退回。

不要让最后一个月的水电费用处于“几周以后再算”的状态。如果最后一张账单还没出来，可以提前约定房东暂时保留一个合理固定金额，并规定最终结算日期。

网上也常有人建议干脆不交最后一个月租金，让房东“直接从押金里扣”。如果合同没有允许这种方式，这本身可能变成租客违约。

更安全的办法是在签合同之前就谈好：如果双方同意，押金是否可以直接抵最后一个月租金。

哪些情况属于明显的红旗？

单独一个异常点不一定代表诈骗，但如果同时出现几个，就值得换一套房。

• 还没看具体公寓，或者连合同都没看，就要求支付完整押金。
• 中介不愿说明房东是谁、公司是谁，或者为什么钱应该转给他。
• 看的是一套房，却要求你为“另一层一样的房”付款。
• 房东不能或不愿意给外国租客办理正式住宿登记。
• 电费采用明显偏高的固定单价，但没人能展示电表或解释收费依据。
• 口头说“押金以后会退”，合同却没有返还期限和明确扣款条件。
• 重要口头承诺没有写进合同，甚至与合同内容直接矛盾。
• 要求用美元支付租金，或者每个月根据美元汇率重新计算租金。

越南租房供给并不少，没有必要把一个明显难沟通的房东变成自己未来一整年的实验。

付款前的简短检查流程

在汇出一大笔钱之前，至少要确保以下五件事已经完成：

1. 你亲自看过要租的那套具体房子，并检查了电器、水压、空调、潮湿、噪音和网络。
2. 你知道谁在签合同、谁在收钱，以及这个人为什么有权出租该房产。
3. 你已经完整读过合同，包括押金、提前退租、维修、水电费用和访客规则。
4. 房东已经确认能够按规定给你办理外国人临时住宿登记。
5. 每一笔钱都有清楚记录，入住状态也会通过照片、视频和表计读数留证。

如果其中任何一个问题还停留在“以后再说”，最好在付押金以前解决。

真实租客经历说明了什么？

官方法律很重要，但真实长期租客的讨论更能说明日常租赁到底容易在哪些地方出问题。

反复出现的问题主要是：诱导型广告、签合同前要求押金、突然出现的高电价、霉菌、维修责任争议、忘记登记外国人，以及退房时把原有损坏算到租客头上。

这并不代表在越南租房本身特别危险。很多问题真正开始于这样一种顺序：租客先把钱付了，然后才开始问房东是谁、电费怎么算、客人能不能过夜、空调坏了谁修。

一套真正好的长期住房，不只是景观漂亮、月租能接受。它还应该有一个愿意正常登记外国租客的房东，一份清楚的合同，透明的账单，以及一套你在押金转出去之前就已经认真检查过的房子。

更新：2026年9月。

主要资料来源： 越南《住房法》2023；《民法典》；《房地产经营法》2023；越南公安部；越南国家银行；EVN 与工贸部；胡志明市现行公寓使用规定；Reddit 与 Expat.com 上的真实租客讨论。